충청남도개발공사 신규투자사업 시행 동의안

(내포신도시 RH-14블록 공공주택사업)

의안번호	제819호	제출연월일 : 2024. 4. 3. 제 출 자 : 충청남도지사

1. 제안이유

❍ ｢지방공기업법｣ 제65조의3 및 ｢같은 법｣ 시행령 제58조의2에 따라 `내포신도시 RH-14블록 공공주택사업' 추진계획(안)에 대하여 도의회 의결을 받고자 함

2. 주요내용

가. 사업개요

❍ 위    치 : 충남 홍성군 내포신도시 RH-14블록(39,089㎡)

❍ 규    모 : 공공주택 726호 및 근린생활시설(898㎡)

❍ 사 업 비 : 약 2,779억원

❍ 사업기간 : 2024년 ∼ 2028년(5년)

나. 타당성 검토 결과(지방공기업평가원)

❍ 재무성 : PI(수익성지수) 1.01, FNPV(순현재가치) 1,151백만원,
순현금흐름 7,912백만원

❍ 정책성 : 보통

3. 참고자료

가. 내포신도시 RH-14블록 공공주택사업 추진계획(안)

나. 관련법규

다. 비용추계서

충청남도개발공사 신규투자사업 시행 동의안

(내포신도시 RH-14블록 공공주택사업)

충청남도지사가 제출한 「충청남도개발공사 신규투자사업 시행 동의안(내포신도시 RH-14블록 공공주택사업)｣ 에 대하여 ｢지방공기업법｣ 제65조의3 규정에 의거 아래와 같이 동의한다.

1. 사업기간 : 2024년 ∼ 2028년(5년)

2. 신규사업명 : 내포신도시 RH-14블록 공공주택사업

- 위    치 : 충남 홍성군 내포신도시 RH-14블록(39,089㎡)

- 규    모 : 공공주택 726호 및 근린생활시설(898㎡)

3. 소요예산 : 약 2,779억원(충청남도개발공사)

내포신도시 RH-14블록 공공주택사업 추진계획(안)

	《 제안배경 》
◈ 충남혁신도시 및 홍성 국가산업단지 지정, 명지종합병원 유치에 따른 기관 종사자 등의 주거수요 대응 필요 ◈ 무주택 도민에게 양질의 공공주택을 공급하여 주거안정에 기여

1		사업개요

❍ (위    치) 충남 홍성군 내포신도시 RH-14블록(39,089㎡)

❍ (건립규모) 공공주택 726호 및 근린생활시설(898㎡)

- 주택유형 : 전용면적 84㎡ 598호, 전용면적 120㎡ 128호

❍ (총사업비) 약 2,779억원(용지비 386, 건축공사비 등 2,393)

❍ (사업기간) 2024년 ~ 2028년(5년간)

2		위치도 및 예정지 전경

3		사업예정지 현황

❍ (입지여건) 행정타운 및 중심 상업시설, 문화시설, 공원 등 인접

❍ (교육환경) 단지내 어린이집, 인접부지 홍주초 개교 예정('26년 3월)

❍ (대중교통) 장항선 홍성역 및 삽교역(약 9km, 차량 10분 이내)

❍ (생활편의시설) 대형마트 및 의료시설(약 8km, 차량 10분 이내)

4		그 동안의 추진경위

❍ '22. 4. 5. : 내포신도시 개발계획(20차) 및 실시계획(18차) 변경 고시(道)

	《 승인조건 》
◈ 주상복합용지(RC1), 공동주택용지(RH14)는 충남개발공사에서 자체시행하는 사항으로 금회 개발계획 및 실시계획 변경 고시 후 「충남도청 이전신도시 개발사업」 조성토지 공급계획에 ‘충남개발공사 자체사업 추진’으로 변경 제출하여 주시기 바라며, 자체사업이 불가하여 토지분양하는 경우 개발이익이 공공에 환원될 수 있도록 계획 재검토하여야 함

❍ '22. 8. 26. : 타당성 검토 심의(지방공기업평가원)

	《 타당성 검토 심의결과 》
◈ (경제성) 비용편익비(B/C) 0.65, 내부수익률(IRR) 2.02% ◈ (재무성) 수익성지수(PI) 1.01, 내부수익률(FIRR) 7.09%, 순현금흐름 7,912백만원 ◈ (정책성) 생산 2,511억원, 부가가치 1,050억원, 소득 677억원, 고용 1,554명 유발

❍ '22. 9. 14. : 公社 이사회 의결

☞ 공사비 상승 및 부동산 경기 침체 등으로 사업 착수시기를 탄력적으로 조정하였으나, 주택공급 위축이 장기화됨에 따라 공공주택 공급 필요성 증대

5		연도별 사업비 투자 및 회수계획

(단위 : 백만원)

구 분	계	'24년	'25년	'26년	'27년	'28년	'29년
영업흐름	7,912	△165	△29,342	22,679	△1,008	14,711	1,037
현금유출	277,865	165	46,179	61,507	93,059	75,928	1,027
현금유입	285,777		16,837	84,186	92,051	90,639	2,064

주1) 현금유출 : 용지비 38,647, 건축공사비 203,065, 직접인건비 3,125, 판매비 4,533, 일반관리비 4,822, 예비비 21,554, 법인세 2,119

주2) 현금유입 : 공동주택 분양수입금 280,618, 근린생활시설 분양수입금 5,159

주3) 상기 내용은 지방공기업평가원 타당성(추정 현금흐름표) 검토 결과 기준이며, 「공공주택 특별법」에 따라 公社가 공급하는 공공주택은 주택도시기금의 차입＊이 필요하므로 공사채 발행(주택도시기금 신청 등)을 통해 일부 재원을 조달할 예정임
＊차입금 총액 448.5억원(전용면적 60㎡ ~ 85㎡이하 1호당 주택도시기금 75백만원 × 598호)

6		향후계획

❍ '24. 5월 : 민간사업자 공모

❍ '24. 7월 : 우선협상대상자 선정

❍ '25. 상반기 : 주택건설사업계획 승인 및 착공 ⟶ 분양('25년 하반기 예정)

❍ '28. 하반기 : 준공 및 입주

※ 상기 일정은 도의회 의결 및 민간사업자 공모 선정결과 등에 따라 변경될 수 있음

〔관련법규〕

지방공기업법

[시행 2024. 2. 17.] [법률 제19634호, 2023. 8. 16., 타법개정]

제65조의3(신규 투자사업의 타당성 검토) ①공사의 사장은 대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업을 하려면 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업의 필요성과 사업계획의 타당성 등을 검토(이하 “신규 투자사업 타당성 검토”라 한다)하여 지방자치단체의 장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다. <개정 2015. 12. 29., 2019. 12. 3.>

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업은 대통령령으로 정하는 절차에 따라 신규 투자사업 타당성 검토 대상에서 제외한다. 이 경우 공사의 사장은 신규 투자사업 타당성 검토 제외 사업의 내역 및 사유를 지체 없이 지방자치단체의 장과 의회에 보고하여야 한다. <신설 2019. 12. 3.>

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 조사ㆍ심사 등을 거쳤거나 제외된 사업

가.「국가재정법」제38조제1항에 따른 예비타당성조사

나.「지방재정법」제37조에 따른 투자심사(해당 공사를 설립한 지방자치단체의 장이 실시한 투자심사에 한정한다)

다.「공공기관의 운영에 관한 법률」제40조제3항에 따른 예비타당성조사

2. 설립 지방자치단체가 각각 다른 2개 이상의 공사가 공동으로 신규 투자사업을 추진하는 경우로서 그 중 하나 이상의 공사의 사장이 제1항에 따른 절차를 모두 거치고, 다른 공사를 설립한 지방자치단체의 의회가 별도의 신규 투자사업 타당성 검토를 거치지 아니하기로 동의한 사업

3.「재난 및 안전관리 기본법」제3조제1호에 따른 재난의 예방 및 복구 지원을 위하여 시급한 추진이 필요한 사업

4. 법령에 따라 추진하여야 하는 사업

5. 지역 균형발전, 긴급한 경제적ㆍ사회적 상황 대응 등을 위하여 국가 정책적으로 추진이 필요한 사업으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업

가. 사업목적 및 규모, 추진방안 등 구체적인 사업계획이 수립된 사업

나. 국가 정책적으로 추진이 필요하여 국무회의를 거쳐 확정된 사업

③ 신규 투자사업 타당성 검토는 전문 인력 및 조사ㆍ연구 능력 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 전문기관으로서 행정안전부장관이 지정ㆍ고시하는 기관에 의뢰하여 실시하여야 한다. <신설 2015. 12. 29., 2017. 7. 26., 2019. 12. 3.>

[본조신설 2013. 6. 4.]

지방공기업법 시행령

[시행 2023. 12. 14.] [대통령령 제33937호, 2023. 12. 12., 타법개정]

제58조의2(신규 투자사업의 타당성 검토) ① 법 제65조의3제1항에서“대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업”이란 다음 각 호의 구분에 따른 투자사업을 말한다. <개정 2016. 3. 30., 2020. 3. 3., 2020. 6. 2.>

1. 시ㆍ도가 설립한 공사: 총사업비 500억원 이상의 신규 투자사업

2. 시ㆍ군ㆍ구가 설립한 공사: 총사업비 300억원 이상의 신규 투자사업

② 법 제65조의3제1항에 따른 신규 투자사업 타당성 검토(이하“신규 투자사업 타당성 검토”라 한다)는 다음 각 호의 사항을 포함해야 한다. <개정 2016. 3. 30., 2020. 6. 2.>

1. 신규 투자사업의 적정성 여부

2. 신규 투자사업별 수지분석

3. 재원 조달방법

4. 신규 투자사업이 지역경제에 미치는 영향

③ 공사의 사장이 제1항 각 호에 따른 신규 투자사업에 대해서 법 제65조의3제2항에 따라 신규 투자사업 타당성 검토 대상에서 제외하려는 경우에는 지방자치단체의 장에게 해당 사업의 명칭, 개요, 필요성 및 제외 사유 등을 명시한 신규 투자사업 타당성 검토 제외 대상 확인요구서를 제출해야 한다. <신설 2020. 6. 2.>

④ 지방자치단체의 장은 제3항에 따른 신규 투자사업 타당성 검토 제외 대상 확인요구서를 제출받은 경우 법 제65조의3제2항에 따른 신규 투자사업 타당성 검토 대상에서 제외되는 사업인지 여부를 확인하고 그 결과를 공사의 사장에게 통지해야 한다. <신설 2020. 6. 2.>

⑤ 제3항 및 제4항에 따른 신규 투자사업 타당성 검토 제외 사업의 확인 절차, 방법 및 그 밖에 신규 투자사업 타당성 검토 제외 대상 확인에 필요한 사항은 행정안전부장관이 정한다. <신설 2020. 6. 2.>

⑥ 행정안전부장관은 제5항에 따른 사항을 정하는 경우에는 지방자치단체의 장의 의견을 들어야 한다. <신설 2020. 6. 2.>

⑦ 법 제65조의3제3항에서“전문 인력 및 조사ㆍ연구 능력 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 전문기관”이란 제47조 제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 기관을 말한다. <신설 2016. 3. 30., 2020. 6. 2.>

[본조신설 2013. 12. 4.]

지방공기업 설립 타당성 검토 전문기관

[시행 2024. 1. 1.] [행정안전부고시 제2024-1호, 2024. 1. 3., 제정]

제1조(전문기관의 지정)「지방공기업법」제49조제4항에 따른 지방공기업 설립 타당성 검토 전문기관을 다음 각 호와 같이지정한다.

가.「지방공기업법」제78조의4에 따라 설립된 지방공기업평가원

나.「한국지방행정연구원 육성법」에 따라 설립된 한국지방행정연구원

공공주택 특별법

[시행 2024. 1. 25.] [법률 제19763호, 2023. 10. 24., 일부개정]

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2014. 1. 14., 2015. 1. 6., 2015. 8. 28., 2016. 1. 19., 2021. 5. 18., 2021. 7. 20.>

1.“공공주택”이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하“주택도시기금”이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는「주택법」제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하“공공임대주택”이라 한다)

나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서「주택법」제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하“공공분양주택”이라 한다)

1의2.“공공건설임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

1의3.“공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

1의4.“지분적립형 분양주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공분양주택으로서 주택을 공급받은 자가 20년 이상 30년 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 공공주택사업자와 주택의 소유권을 공유하면서 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유 지분을 적립하여 취득하는 주택을 말한다.

1의5.“이익공유형 분양주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공분양주택으로서 주택을 공급받은 자가 해당 주택을 처분하려는 경우 공공주택사업자가 환매하되 공공주택사업자와 처분 손익을 공유하는 것을 조건으로 분양하는 주택을 말한다.

2.“공공주택지구”란 공공주택의 공급을 위하여 공공주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 제6조 제1항에 따라 지정ㆍ고시하는 지구를 말한다. 이 경우 제1호 각 목별 주택비율은 전단의 규정의 범위에서 대통령령으로 정한다.

2의2.“도심 공공주택 복합지구”란 도심 내 역세권, 준공업지역, 저층주거지에서 공공주택과 업무시설, 판매시설, 산업시설 등을 복합하여 조성하는 거점으로 제40조의7에 따라 지정ㆍ고시하는 지구를 말한다. 이 경우 제1호 각 목별 주택비율은 대통령령으로 정한다.

3. “공공주택사업”이란 다음 각 목에 해당하는 사업을 말한다.

가. 공공주택지구조성사업: 공공주택지구를 조성하는 사업

나. 공공주택건설사업: 공공주택을 건설하는 사업

다. 공공주택매입사업: 공공주택을 공급할 목적으로 주택을 매입하거나 인수하는 사업

라. 공공주택관리사업: 공공주택을 운영ㆍ관리하는 사업

마. 도심 공공주택 복합사업: 도심 내 역세권, 준공업지역, 저층주거지에서 공공주택과 업무시설, 판매시설, 산업시설 등을 복합하여 건설하는 사업

4.“분양전환”이란 공공임대주택을 제4조제1항 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.[법률 제18311호(2021. 7.20.) 제2조제2호의2, 같은 조 제3호마목의 개정규정은 같은 법 부칙 제2조의 규정에 의하여 2024년 9월 20일까지 유효함]

제4조(공공주택사업자) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다. <개정 2010. 4. 5., 2012. 1. 17., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14., 2015. 1. 20., 2015. 8. 28., 2021. 7. 20.>

1. 국가 또는 지방자치단체

2.「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사

3.「지방공기업법」제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

4.「공공기관의 운영에 관한 법률」제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인

6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사

② 국토교통부장관은 제1항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와「주택법」제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다. <개정 2015. 1. 20., 2015. 8. 28., 2016. 1. 19.>

③ 제1항제5호 및 제2항에 따른 공공주택사업자의 선정방법ㆍ절차 및 공동시행을 위한 협약 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <신설 2014. 1. 14., 2015. 8. 28.>

주택법

[시행 2024. 1. 18.] [법률 제19839호, 2023. 12. 26., 타법개정]

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 12. 26., 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9., 2020. 8. 18., 2021. 12. 21., 2023. 6. 7., 2023. 12. 26.>

1.“주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2.“단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3.“공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4.“준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

5.“국민주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

가. 국가ㆍ지방자치단체,「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하“한국토지주택공사”라 한다) 또는「지방공기업법」제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하“지방공사”라 한다)가 건설하는 주택

나. 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하“주택도시기금”이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

6.“국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하“주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

〔비용추계서〕

1. 비용발생 요인

❍ (발생요인)‘내포신도시 RH-14블록 공공주택사업’에 대한 토지비 및 건축비 등 발생

2. 비용 추계결과

가. 추계의 전제

❍ 주택건설사업계획승인 및 착공('25년 상반기) 예정에 따라 분양 수입금이 확보되며,

❍ '25년 착공 후 '28년 사업정산 완료 시까지 세출금액 전액이 소요될 것으로 추정됨

나. 추계 결과(지방공기업평가원 재무성 검토결과 기준)

(단위 : 백만원)

구 분	계	'24년	'25년	'26년	'27년	'28년	'29년
계	277,865	165	46,179	61,507	93,059	75,928	1,027
용 지 비	38,647		38,313	108	110	116
건축공사비	203,065	142	6,732	52,529	79,266	64,396
직접인건비	3,125	2	105	823	1,243	952
판 매 비	4,533	3	152	1,194	1,803	1,381
일반관리비	4,822	3	162	1,270	1,918	1,469
예 비 비	21,554	15	715	5,582	8,422	6,820
금 융 비 용
법 인 세	2,119			1	297	794	1,027

다. 재원조달 방안

❍ 분양수입 및 필요시 지방공사채 발행

3. 작성자 : 충청남도개발공사

〔연도별 비용 추계표〕

(단위 : 백만원)

구 분			계	'24년	'25년	'26년	'27년	'28년	'29년
현금흐름			7,912	△165	△29,342	22,679	△1,008	14,711	1,037
세입 (회수비)			285,777		16,837	84,186	92,051	90,639	2,064
	아파트		280,618		16,837	84,186	91,200	88,395
	근린상가		5,159				851	2,244	2,064
세출 (투자비)			277,865	165	46,179	61,507	93,059	75,928	1,027
	건 설 비		275,746	165	46,179	61,506	92,762	75,134
	금융비용
	법 인 세		2,119			1	297	794	1,027
재원조달			285,777		16,837	84,186	92,051	90,639	2,064
이전 재원		소계
		보조금
		지방교부세
자체 수입		소계	285,777		16,837	84,186	92,051	90,639	2,064
		지방세
		세외수입
		분양수입	285,777		16,837	84,186	92,051	90,639	2,064
지방채 (공사채)
기금
공기업특별회계
기타 (자체자금)